ODPOVĚĎ: Dobrý den, nejsem schopna Váš problém posoudit – každá banka má stanovené jiné podmínky, hraje roli Váš výdělek, věk, zástava nemovitosti apod. Zeptejte se kteréhokoliv bankovního poradce či přímo na pobočce banky. Veronika Zemánková

ODPOVĚĎ: Dobrý den, museli bychom vědět podrobnější informace ohledně Vaší koupě, ale pravděpodobně má soukromý investor strach, že v případě, pokud se vzdá zástavního práva ve prospěch této nemovitosti, tak dlužnou částku zpět nezíská. Obvykle se v takovém případě sepisuje již kupní smlouva, kde se nová úvěrující společnost (ve Vašem případě Hypoteční banka) zaváže, že vyplatí předchozího zástavního věřitele a prodávající se zaváže pak zajistit tzv. kvitanci a výmaz tohoto zástavního práva. Veronika Zemánková

ODPOVĚĎ: Dobrý den, tato situace se dá řešit hypotékou, tak jak jste zmiňoval. Většina bank či spořitelen tento produkt běžně nabízí – hypotéka s účelem vypořádání společného jmění manželů. Jelikož je dům ve vlastnictví i Vaši švagrové, musí s tímto postupem souhlasit i ona. Ing. Veronika Voborská

ODPOVĚĎ: Zjednodušeně řečeno lze říci, že úspěšnost získání hypotečního úvěru stojí na třech základních pilířích.

1.) Čisté (či akceptovatelné) úvěrové registry + SOLUS (pozor např. na včasné platby mobilním operátorům!) - toto banka prověřuje v okamžiku podání úvěrové žádosti, kde dáváte souhlas k náhledu do úvěrových registrů. To, že dnes nemáte žádné dluhy, neznamená automaticky úspěch, protože informace o platební morálce je evidována ještě 4 roky po skončení úvěrového vztahu, takže případné "hříchy mládí" v registrech mohou stále figurovat. K tomu se sluší uvést, že ne všechny banky se dívají na celé 4 roky zpět, v takovém případě Vám doporučuji vyžádat si výpis z úvěrových registrů, kde lze zjistit více informací, než z náhledu, který má k dispozici banka.

2.) Dostatečná bonita - pokud pracujete, ideálně na dobu neurčitou (a nemáte žádné splátky), lze poměrně snadno spočítat, jak vysoký příjem potřebujete. Každá banka má svůj vlastní propočet bonity. Některé banky počítají průměr za poslední 3 měsíce, jiná bere průměr za posledních 12 měsíců, takže je vhodné Váš případ diskutovat s nezávislým úvěrářem, který umí zejména v případě hraniční bonity nalézt průchodné řešení. Rozhodující je to, co Vám potvrdí mzdová účtárna. Pokud budu předpokládat, že jste sama bez dětí, je potřebný čistý měsíční příjem dle banky a zvolené splatnosti (20-30 let) 10-11.000Kč. Splátka hypotéky bude při splatnosti na 30 let mírně nad 2.000Kč (pokud máme cca 15% vlastních zdrojů či jiný úvěr, například ze stavebního spoření). U 100% hypotéky bude splátka vyšší (cca 2.500) a nároky banky (nejen) na bonitu budou přísnější.

3.) Vhodná zástava - hypoteční úvěr musí být ze zákona zajištěn nemovitostí na území České republiky. Vhodnost zástavy dále ovlivňuje její technický stav, právní vady (například věcné břemeno dožití je neakceptovatelné), nicméně dobrá realitní kancelář Vám nenabídne nemovitost, která by tuto podmínky nesplnila (a nebo Vás na tyto skutečnosti upozorní dopředu).

Z podkladů, které je potřebné ke schválení doložit: * podepsaná žádost o úvěr, kopie dokladu totožnosti * potvrzené příjmy od zaměstnavatele (někdy banky chtějí vidět i výpisy z účtu, kam chodí mzda) * alespoň návrh kupní smlouvy (nepodepsaný) s popsaným finančním tokem úhrady kupní ceny * ocenění nemovitosti vyhotovené smluvním znalcem (znalec si pro vyhotovení vyžádá povětšinou list vlastnictví, snímek z katastrální mapy, nabývací titul a doklad o výměře místností, případně obestavěném prostoru)

K čerpání úvěru je potřeba nemovitost pojistit a nechat tuto pojistku tzv. "zavinkulovat" (v případě pojistné události si banka díky tomuto dokáže ohlídat, aby plnění bylo použito na opravu nemovitosti do původního stavu). Banka bude chtít doložit také podepsanou kupní smlouvu. Z důvodu zajištění je potřeba vložit na katastr zástavní smlouvy (vyhotoví banka) a pokud do koupě dáváte vlastní či cizí prostředky, doklad o uhrazení této části kupní ceny.

Ing. Michal Kresta

ODPOVĚĎ: Vždy záleží na podmínkách, které jsou sjednány v úvěrové smlouvě.

Ing. Veronika Voborská

ODPOVĚĎ: O úvěr je možné požádat už po podání DP 2012. Je ale omezený výběr bank, dost jich chce doložit DP za 2 zdaňovací období. Asi nejvstřícnější je v tomto případě Hypoteční banka, která je ochotna úvěr poskytnout po podání DP, které lze podat klidně zítra. Pokud klient podnikal v roce 2012 devět měsíců, budou se doložené roční příjmy dělit skutečným počtem měsíců podnikání (jiné banky, které akceptují jen jedno DP, tento příjem za rok dělí 12). Pozor na výpočet příjmů u OSVČ - zvláště u výdajových paušálů je potřeba osobní konzultace a přesný propočet, aby klienti bonitně vyšli (splácí už nějaké úvěry? kolik má klient dětí a v jakém věku?) Jako tzv. ručení (správně zástava) bude sloužit kupovaná nemovitost, pokud nejde o družstevní byt - tady konkrétně Hypoteční banka má fatální omezení na 50% zástavní hodnoty pro předhypoteční úvěr, i když lze byt převést do osobního vlastnictví. Další problém je v tom, že 100% hypotéku bude v dané situaci problém získat, v případě Hypoteční banky musí být celkový doložený příjem žadatelů min. 30.000Kč čistého. Tzn. min. 15% zdrojů je potřeba mít buď v hotovosti, nebo řešit např. úvěrem ze stavebního spoření (což opět zvyšuje nároky na doložený příjem). Otázkou ale je, zda by tento úvěr si na sebe nemohli vzít například rodiče jednoho z partnerů, pak se splátka tohoto úvěru ve výdajích žadatelů samozřejmě neobjeví.

Ing. Michal Kresta

ODPOVĚĎ: Dobrý den, ano je to možné, obraťte se na zkušeného hypotečního poradce.

Jiří Lorman

ODPOVĚĎ: Dobrý den, optimální by bylo požádat banku o vyškrtnutí spoludlužníka z důvodu, že má úvěr splacený ze 2/3, nebo počkat na úplné splacení úvěru.

Jiří Lorman

ODPOVĚĎ: Dobrý den, chápeme Vaše obavy ručit celým svým majetkem, nicméně tahle povinnost vyplývá ze zákona a v případe zájmu o hypotéku se tomu nevyhnete. Pokud nemáte jistotu, že s Vaším příjmem hypotéku splatíte sama v případe rozchodu, nebo nemáte rezervy na její doplacení, neberte si na sebe tak vysoký závazek. Pokud jde jen o formální udělení hypotéky a perspektivu splacení máte, je řešení získat jinou osobu (rodiče, sourozence,..) jako ručitele a nemovitost i pozemek vlastnit se 100%.

Jiří Lorman

ODPOVĚĎ: Dobrý den, překlenovací úvěr by šlo ponechat a řešit to jiným zajištěním. Doporučovali bychom Vám projednat veškeré možnosti přímo s bankou, která vám tento úvěr zprostředkovala.

Jiří Lorman

ODPOVĚĎ: Záleží pouze na podmínkách banky, případně zkuste stavební spořitelny.

Ing. Veronika Voborská

ODPOVĚĎ: Záleží na podmínkách příslušné banky, která poskytuje úvěr. Obecně to možné je.

Ing. Veronika Voborská

ODPOVĚĎ: Ve Vašem případě by patrně šlo o předschválení hypotečního úvěru. Ve spolupráci s vybraným bankovním ústavem získáte přehled kolik si můžete půjčit a v dané hodnotě pak hledat vhodnout nemovitost. Po absolvování nezbytné administrativy a posouzení vaší bonity pak získáte dokument, díky němuž bude následné vyřízení hypotéky mnohem rychlejší jakmile si vyberete vhodnout nemovitost.

Jana Štěpánková

ODPOVĚĎ: Dobrý den, za hypotéku nebo úvěr nelze ručit jednou polovinou nemovitostí. Pokud je nemovitost pojištěná a ručili by jste za celou nemovitost, neměl by být problém s poskytnutím americké hypotéky ve výši 1/3 hodnoty nemovitosti. Nicméně, vzhledem k nestabilitě realitního trhu a poklesem cen i poptávky, bychom vám doporučovali jistější řešení, tj. nemovitost co nejvýhodněji prodat a pronajmout si byt po dobu postavení dřevostavby.

Jiří Lorman

ODPOVĚĎ: Dobrý den, tento postup je v současné době běžný – v případě, že prodejní cena pozemků uhradí ze 100% úvěr, tak by to mělo být bezproblémové – požádáte o vyčíslení úvěru k určitému datu a z kupní ceny bude úvěr uhrazen. Pokud však kupní cena nepokryje celý úvěr, musíte banku požádat o souhlas s prodejem a podmínkou bude to, že nemovitosti, které Vám zůstanou budou mít dostatečnou hodnotu jako zástava pro pokrytí zbývající části úvěru.

Mgr. Michal Pitucha

ODPOVĚĎ: Dobrý den, v případě přefinancování během manželství se stáváte spoludlužníkem, takže ano - „nový“ úvěr již bude závazkem obou manželů. Byt však bude nadále jen manžela. Žádné čestné prohlášení, o kterém píšete podepsat nelze, jelikož tento úvěr vznikne během trvání manželství. Určitě bych byl ve Vašem případě obezřetný. Tato problematika je celkem široká a rozhodně ji doporučuji probrat detailně s právníkem.

Mgr. Michal Pitucha

ODPOVĚĎ: Dobrý den, ano teoreticky to možné je, je jen otázkou, zda-li banka poskytne úvěr na koupi zadlužené nemovitosti mezi přímými rodinnými příslušníky – ne všechny banky toto umožňují. Doporučuji se v této záležitosti spojit se zkušeným hypotečním makléřem, který nabízí produkty více bank a má srovnání.

Mgr. Michal Pitucha

ODPOVĚĎ: Dobrý den, záleží na hodnotě bytu – nemovitosti, nejen na výši úvěru. Obecně je však Váš příjem na hranici. Přesnější výpočet Vám sdělí jakákoli banka či hypoteční poradce. Jako Vaše výdaje se pak pro výpočet Vaší bonity počítají především trvalé splátky půjček, úvěrů, kreditní karty, platby pojištění apod. Opět by Vám na tento dotaz podrobněji odpověděl kterýkoli hypoteční poradce.

Jiří Lorman

ODPOVĚĎ: Dobrý den, pokud jste v úvěrové smlouvě zapsáni jako spoludlužníci, neměl by mít přítel šanci disponovat s hypotékou samostatně bez Vašeho svolení. Nelze však vyloučit aby na úvěrový účet poslal nějakou částku – úskalím se následně může stát dodatek ke smlouvě, který logicky musí s bankou projednat a na to už by potřeboval Vaši součinnost. Šlo by pak o občanskoprávní spor, který by Vám pomohl vyřešit advokát.

Jiří Lorman

ODPOVĚĎ: Dobrý den, přítel by Vás musel vyplatit, tedy vzít si úvěr na sebe a z tohoto úvěru, případně v hotovosti, odkoupit Váš podíl. Doporučujeme řešit celou transakci s advokátem. V čem však může být problém, to je přítelova bonita. Musel by zřejmě zapojit spoludlužníka, který by bance doložil dostatečné příjmy.

Jiří Lorman